Pflichten des Anwalts bei Vertragsüberprüfung
In einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.05.2005, Az: IX ZR 106/04, machten die Richter des zuständigen Senats den Umfang der Pflichten eines Anwalts bei der Überprüfung eines Vertrages deutlich.
1. Überprüfung des Vertrags
In dem Fall war die Klägerin Eigentümerin eines Grundstücks, das sie über einen Makler verkaufen wollte. Allerdings teilte ihr das Umweltamt mit, dass der Boden des Grundstücks durch Öl und Teer größtenteils verunreinigt sei und diese Verunreinigungen von ihr beseitigt werden müssten.
Daraufhin berichtete die Klägerin dem später beklagten Anwalt W. von dem Schreiben des Umweltamtes. Etwa drei Monate später erhielt die Klägerin über das Grundstück ein Kaufangebot mit einem beigefügte Vertragsentwurf. Dieser Vertragsentwurf enthielt die Klausel, dass die Verkäuferin wesentliche Mängel des Grundstücks offen legen müsse.
Diesen Vertragsentwurf übersandte die Klägerin an den später beklagten Anwalt mit der Bitte, den Entwurf auf mögliche „Fußangeln“ zu überprüfen. Bei einem Telefonat am darauffolgenden Tag wurde der Inhalt des Vertragsentwurfs mit dem Ergebnis besprochen, dass keine „Fußangeln“ vorlägen.
Schließlich wurde zwischen dem Kaufinteressenten und der Klägerin ein Kaufvertrag beurkundet, wobei der vom Käufer mitgelieferte Vertragsentwurf als Vorlage benutzt wurde. Die Klägerin versicherte in diesem Vertrag, dass ihr keine wesentlichen Mängel des Grundstücks bekannt seien.
Als der Käufer des Grundstücks allerdings von den Bodenverunreinigungen erfuhr, focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Der Vertrag wurde für nichtig erklärt und die Klägerin musste ihr Grundstück für einen sehr viel niedrigeren Preis an einen anderen Interessenten verkaufen.
2. Umfang der anwaltlichen Überprüfungspflicht eines Vertrages
Daraufhin verklagte die Klägerin ihren früheren Anwalt W auf Schadensersatz. Sie warf dem beklagten Anwalt vor, sie nur unzureichend beraten zu haben. Der Anwalt hätte sie darüber informieren müssen, dass sie dem Kaufinteressenten die Bodenverunreinigungen hätte offen legen müssen.
Dies sahen die Richter des zuständiges Senats allerdings anders:
Es kann Rechtsanwalt W nicht vorgeworfen werden, dass er die Klägerin bei dem Telefongespräch über den Vertragsentwurf nur mangelhaft beraten habe, weil er die Klägerin nicht davon unterrichtet habe, dass sie die Bodenverunreinigungen des Grundstücks offen legen müsse.
Auch wenn der beklagte Anwalt W von den Verunreinigungen durch die Klägerin erfahren hat, konnte nach dem vergangenen Zeitraum nicht mehr erwartet werden, dass Anwalt W dies ohne Hinweise mit dem Vertragsentwurf in Zusammenhang brachte.
Zusätzlich beauftragte die Klägerin den Beklagten nur damit, den Vertragsentwurf auf nachteilige oder ungewöhnliche Bestimmungen, also „Fußangeln“ zu überprüfen. Eine solche – eingeschränkte – Prüfung hatte der beklagte Anwalt auch vorgenommen.
Die Verpflichtung, etwaige Mängel des Grundstücks offenzulegen, war klar verständlich und wiederholte nur die ohnehin nach Gesetz bestehende Verpflichtung der Verkäuferin, den Käufer über solch bedeutende Umstände aufzuklären. Eine Pflicht des Anwalts, ohne Anhaltspunkte nach Mängeln des Grundstücks zu fragen, ergab sich hier für den BGH trotz der früheren Mitteilung der Klägerin an den Anwalt über diesen Umstand nicht.
Das Verschweigen des Mangels durch die Klägerin konnte daher dem Anwalt nicht zugerechnet werden.
Fazit von RA Spirgath:
Die Entscheidung ist für mich in der Begründung – nicht aber im Ergebnis – überraschend. Denn meines Erachtens ist es dem Rechtsanwalt schon zuzumuten, die Mitteilung über eine bestimmte Eigenschaft eines Grundstücks (hier: Verunreinigung mit Öl) im Gedächtnis – zumindest aber in den Akten – zu behalten. Entsprechend hätte dieser Umstand bei der späteren Kaufvertragsberatung durch den Rechtsanwalt zur Sprache gebracht werden können.
Ich meine aber, dass es auch dem „unbedarften“ Verkäufer geläufig sein muss, dass wesentlich, nicht auf Anhieb erkennbare Mängel offengelegt werden müssen.
Auf der anderen Seite dürfte der Verkäferin durch diesen Vorgang auch kein Schaden entstanden sein, selbst wenn man eine Pflicht des Anwalts zur Beratung in diese Richtung angenommen hätte. Denn die Klägerin hätte das Grundstück bei pflichtgemäßer Beratung durch den Rechtsanwalt ohnehin nur zu einem geringeren Preis veräußern können. Sie dann nämlich die Verunreinigung von vorneherein offenlegen müssen und einen entsprechend geringeren Kaufpreis erzielt.
