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Schadensersatzanspruch gegen RA als geschädigter Dritter (Vermieter) wegen durchgeführte nicht rechtwirksame Kündigung im Auftrag des Mieters. Inzwischen Mieter im Gefängnis und Insolvent. RA hat Mandat niedergelegt. Schaden entstanden und bis heute Mietverhältnis nicht aufgelöst, Räume nicht geräumt noch übergeben.Pflicht zur Herausgabe Berufshaftplicht versicherung?
Guten Tag Herr Spirgath, ich versuche es nochmals:
Mein Mieter, inzwischen im Gefängnis und insolvent, hatte seinen Strafverteidiger zusätzlich mandatiert, um den Mietvertrag zu kündigen und die Räume an dem Vermieter zu übergeben. Der Rechtsanwalt hat die Kündigung jedoch an die falsche Person adressiert, sodass der Mietvertrag nicht rechtswirksam gekündigt wurde!! Er hätte zudem die Praxisräume räumen lassen sollen, was nicht erfolgt ist. Vor dem Landgericht hat der Rechtsanwalt fälschlicherweise mitgeteilt, dass die Praxisräume nicht mehr bestehen würden. Inzwischen hat er sein Mandat niedergelegt, der Mietvertrag wurde nicht aufgelöst, und die Räume können nicht genutzt werden.
Dem Vermieter ist durch die fehlerhafte Kündigung ein realer Schaden entstanden. Die Mietschulden wachsen täglich. Unter Verweis auf §§ 280, 823 und 311 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 51 BRAO möchte ich den Rechtsanwalt als geschädigter Dritter schadenersatzpflichtig machen. Hätte er korrekt gehandelt, wäre diese Situation nicht entstanden.
Rechtliche Grundlage für eine Schadensersatzpflicht des Anwalts
1. Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte (§ 311 Abs. 3 BGB)
- Ein Vertrag (zwischen Mieter und Anwalt) kann Schutzwirkung für Dritte (Vermieter) entfalten, wenn der Dritte durch die Pflichtverletzung direkt geschädigt wird.
- Falls der Anwalt die Kündigung hätte rechtssicher formulieren müssen, könnte hier ein Ansatz bestehen.
2. Schadensersatz aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB)
- Falls der Anwalt vorsätzlich oder fahrlässig falsch gehandelt hat und dadurch ein direkter Schaden entstanden ist, könnte § 823 BGB greifen.
- Besonders die falschen Angaben vor Gericht könnten als Pflichtverletzung gewertet werden.
3. Verletzung anwaltlicher Pflichten (§ 51 BRAO)
- Falls ein schwerer Verstoß gegen anwaltliche Sorgfaltspflichten vorliegt, könnte dies eine Haftung über die Berufshaftpflicht des Anwalts auslösen.
Hallo Sonja,
ich verstehe Sie so, dass Sie keinen Anwaltsvertrag mit dem Rechtsanwalt geschlossen hatten, weil Sie sich als "geschädigter Dritter (Vermieter)" bezeichnen. Schadensersatzansprüche gegen den Rechtsanwalt kann man in aller Regel aber nur haben, wenn man selbst einen Vertrag mit dem Rechtsanwalt geschlossen hat. Es sind zwar weitere Konstellationen denkbar (z.B Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter oder deliktische Ansprüche gegen den Rechtsanwalt), diese sind aber in der Regel nicht gegeben, wenn der Anwalt Ihres Gegners etwas falsch macht.
Möglicherweise habe ich Sie aber falsch verstanden, Sie können das gerne genauer beschreiben.
Was den zweiten Teil Ihrer Frage angeht, so ist der Rechtsanwalt nach den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich verpflichtet, seine Haftpflichtversicherungsdaten bekannt zu geben. Es besteht auch die Möglichkeit insoweit eine Anfrage an die zuständige Rechtsanwaltskammer zu stellen.
Viele Grüße!
Kai Spirgath
Rechtsanwalt
Guten Tag Herr Spirgath, ich versuche es nochmals:
Mein Mieter, inzwischen im Gefängnis und insolvent, hatte seinen Strafverteidiger zusätzlich mandatiert, um den Mietvertrag zu kündigen und die Räume an dem Vermieter zu übergeben. Der Rechtsanwalt hat die Kündigung jedoch an die falsche Person adressiert, sodass der Mietvertrag nicht rechtswirksam gekündigt wurde!! Er hätte zudem die Praxisräume räumen lassen sollen, was nicht erfolgt ist. Vor dem Landgericht hat der Rechtsanwalt fälschlicherweise mitgeteilt, dass die Praxisräume nicht mehr bestehen würden. Inzwischen hat er sein Mandat niedergelegt, der Mietvertrag wurde nicht aufgelöst, und die Räume können nicht genutzt werden.
Dem Vermieter ist durch die fehlerhafte Kündigung ein realer Schaden entstanden. Die Mietschulden wachsen täglich. Unter Verweis auf §§ 280, 823 und 311 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 51 BRAO möchte ich den Rechtsanwalt als geschädigter Dritter schadenersatzpflichtig machen. Hätte er korrekt gehandelt, wäre diese Situation nicht entstanden.
Rechtliche Grundlage für eine Schadensersatzpflicht des Anwalts
1. Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte (§ 311 Abs. 3 BGB)
Ein Vertrag (zwischen Mieter und Anwalt) kann Schutzwirkung für Dritte (Vermieter) entfalten, wenn der Dritte durch die Pflichtverletzung direkt geschädigt wird.
Falls der Anwalt die Kündigung hätte rechtssicher formulieren müssen, könnte hier ein Ansatz bestehen.
2. Schadensersatz aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB)
Falls der Anwalt vorsätzlich oder fahrlässig falsch gehandelt hat und dadurch ein direkter Schaden entstanden ist, könnte § 823 BGB greifen.
Besonders die falschen Angaben vor Gericht könnten als Pflichtverletzung gewertet werden.
3. Verletzung anwaltlicher Pflichten (§ 51 BRAO)
Falls ein schwerer Verstoß gegen anwaltliche Sorgfaltspflichten vorliegt, könnte dies eine Haftung über die Berufshaftpflicht des Anwalts auslösen.
Danke und Gruß
Sonia
Hallo Sonia,
vielen Dank für die weitere Erläuterung!
Demnach hatte ich es richtig verstanden, dass Sie keinen eigenen Mandatsvertrag mit dem fehlerhaft handelnden Rechtsanwalt hatten. Sie waren vielmehr als Vermieterin sogar der "Gegenpart" des Mandanten, des Mieters. In dieser Situation kann nach der Rechtsprechung grundsätzlich leider nicht davon ausgegangen werden, dass Sie in den Schutzbereich des Mandatsverhältnisses zwischen Rechtsanwalt und Ihrem Mieter fallen. Allenfalls wenn sich aus den konkreten Absprachen bei Begründung des Mandatsverhältnisses für den Rechtsanwalt ausdrücklich ergeben hätte, dass die Kündigung auch in Ihrem Interesse erfolgt, - beispielsweise weil Sie explizit im Vertrauen auf die Tätigkeit dieses Rechtsanwalts darauf verzichtet haben, eine eigene Kündigung gegenüber dem Mieter auszusprechen - könnte das Merkmal "in den Schutzbereich des fremden Vertrags fallen" verwirklicht sein. Wenn sich aus Ihrer Sicht solche individuellen Anhaltspunkte bei Ihnen ergeben, könnte man den Sachverhalt natürlich vertieft prüfen.
Mit anderen Worten reicht es nicht allein aus, dass sich der Fehler des Rechtsanwalts auch bei Ihnen als Nicht-Vertragspartner des Anwaltsvertrag ungünstig auswirkt. Es muss noch ein besonderes Näheverhältnis oder sonstige Umstände hinzukommen, die es rechtfertigen, dass der Anwalt nicht nur gegenüber seinem Vertragspartner, sondern zusätzlich auch gegenüber dem Gegner seines Vertragspartners haftet.
Genaugenommen hat der Fehler bei Ihnen ja auch keinen unmittelbaren Schaden verursacht. Denn Ihnen ist der Mieter als Vertragspartner ja sogar erhalten geblieben - mit den entsprechenden Ansprüchen auf Mietzahlung. Dass der Mieter diese Ansprüche möglicherweise nicht erfüllen kann, ist nur eine mittelbare Folge.
Daraus ergibt sich für mich aber die weitere Vorgehensweise:
Nur weil der Mieter im Gefängnis sitzt, heisst das nicht, dass Sie keine Ansprüche gegen diesen haben und verfolgen können. Im Gegenteil, er kann Ihnen ja nicht weglaufen 🙂
Geschädigt durch den Anwaltsfehler ist ja der Mieter! Denn der Mieter ist ja Ihren fortlaufenden Ansprüchen auf Zahlung der Miete ausgesetzt, deren Beendigung der Rechtsanwalt mittels Kündigung bewirken sollte.
Diesen Schadensersatzanspruch des Mieters gegen seinen Rechtsanwalt können Sie pfänden oder sich abtreten lassen und dann - wie einen eigenen Anspruch - gegen den Rechtsanwalt verfolgen. Vermutlich müssen Sie den Mieter aber zunächst verklagen, wenn er Ihnen den Schadensersatzanspruch gegen den Rechtsanwalt nicht freiwillig abtritt.
Für mich ist auch nicht erkennbar, weshalb die Beendigung des Mietvertrags und Räumung der Mieträume durch Ihre Initiative nicht möglich sein soll. Wie gesagt ist das Einsitzen im Gefängnis kein Hinderungsgrund, Ansprüche gegen den Insassen durchzusetzen.
Sie können mich bei Gelgenheit gerne einmal anrufen, 06221 - 13 886 22.
Mit freundlichen Grüßen aus Heidelberg
Kai Spirgath
Rechtsanwalt
